11　住房商業(yè)性貸款

住房商業(yè)性貸款的背景

住房商業(yè)性貸款條件

住房商業(yè)性貸款手續(xù)

怎樣辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)

住房商業(yè)性貸款，全稱個(gè)人住房商業(yè)性貸款，俗稱商業(yè)住房貸款。

個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的貸款。它是一種以銀行信貸資金發(fā)放的自營(yíng)貸款。

住房商業(yè)性貸款是按揭貸款的主要方式，相對(duì)而言也是目前最合理的一種買房付款方式。

從目前情況看，我國(guó)大約有90％以上的買房者是通過辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款買房的。這一方面表明，現(xiàn)在的商品房住宅總價(jià)太高，少說也得幾十萬元，買房者無力一次性支付，只能向銀行貸款；另一方面，由于個(gè)人住房商業(yè)性貸款的風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定，各大銀行為了爭(zhēng)搶這項(xiàng)業(yè)務(wù)而奮力拼搏，擴(kuò)大了整個(gè)住宅商業(yè)性貸款的總量。

按照目前政策規(guī)定，住房商業(yè)性貸款的單筆最高限額為50萬元，并且不超過總房?jī)r(jià)的70％，貸款最長(zhǎng)期限為30年。

需要提請(qǐng)注意的是，一旦通過貸款買房，買房者身背幾十萬元債務(wù)，絕不是鬧著玩的，很可能會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)降低全家的生活質(zhì)量。所以，在做出這一決定以前一定要慎之又慎，既要解決住房問題，又要把風(fēng)險(xiǎn)降到最低、付出的“學(xué)費(fèi)”最少。

住房商業(yè)性貸款的背景

統(tǒng)計(jì)資料表明，2003年末北京市民的家庭債務(wù)比例已經(jīng)高達(dá)122％，而同期美國(guó)家庭的債務(wù)比例為115％。這表明，目前我國(guó)大城市居民已經(jīng)普遍成為高負(fù)債一族。分析其構(gòu)成，主要就是個(gè)人住房消費(fèi)貸款所造成的。

換句話說就是，目前在住房消費(fèi)中流行著按揭消費(fèi)。對(duì)于買房者來說，很有必要搞清楚個(gè)人住房商業(yè)性貸款的相關(guān)規(guī)定和背景。

個(gè)人住房商業(yè)性貸款和公積金貸款的不同

兩者的不同點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

放貸主體不同。個(gè)人住房商業(yè)性貸款的放貸主體是各商業(yè)銀行，個(gè)人住房公積金貸款的放貸主體是公積金管理中心。

擔(dān)保單位不同。為個(gè)人住房商業(yè)性貸款提供階段性擔(dān)保的單位一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，即中介公司，而個(gè)人住房公積金貸款的擔(dān)保單位是住房擔(dān)保中心。

擔(dān)保方式不同。中介公司給申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款的買房者所作的擔(dān)保方式是階段性擔(dān)保；而住房擔(dān)保中心為申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的買房者所作的擔(dān)保是全過程擔(dān)保。

貸款申請(qǐng)條件不同。申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的買房者，申請(qǐng)時(shí)需要連續(xù)6個(gè)月以上足額繳存?zhèn)€人住房公積金；申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款則沒有這項(xiàng)規(guī)定。

放貸時(shí)間不同。個(gè)人住房公積金貸款需要在過戶以后拿到房產(chǎn)證、做完房產(chǎn)抵押登記后才能放貸，這個(gè)期間一般需要2個(gè)月；而個(gè)人住房商業(yè)性貸款的放貸時(shí)間較短，最快的在當(dāng)天、最慢的不超過15天。

抵押權(quán)人不同。個(gè)人住房商業(yè)性貸款是將房產(chǎn)抵押給銀行；個(gè)人住房公積金貸款是將房產(chǎn)抵押給住房擔(dān)保中心。

貸款利率不同。個(gè)人住房公積金貸款的年利率要比個(gè)人住房商業(yè)性貸款的年利率低大約1個(gè)百分點(diǎn)，這是公積金貸款的唯一優(yōu)勢(shì)。

冷靜面對(duì)貸款合同中的不合理格式條款

在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)，買房者需要與銀行簽訂貸款合同。這是一種格式條款，買房者只要根據(jù)現(xiàn)成格式簽約就是了，可以避免大量的、重復(fù)性的討價(jià)還價(jià)?，F(xiàn)在的問題是，買房者有求于銀行，處于弱勢(shì)地位；銀行以格式條款方式要求買房者絕對(duì)服從，否則就不予貸款。其中的種種霸王條款嚴(yán)重違反了合同法最基本的平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用原則。

在這種情況下，買房者應(yīng)該怎么辦呢?從最低限度看，至少要做到以下三點(diǎn)：

（1）注意銀行提請(qǐng)注意的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第39條規(guī)定，提供格式條款的銀行必須提請(qǐng)消費(fèi)者注意免除或者限制銀行責(zé)任的條款，并且要按照消費(fèi)者的要求對(duì)這些條款加以說明。如果銀行沒有提醒消費(fèi)者注意這些不平等格式條款，那么這些條款就對(duì)消費(fèi)者沒有約束力。

（2）注意銀行對(duì)條款有效性的限制。根據(jù)《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第24條規(guī)定，“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式做出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任?！薄案袷胶贤?、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效?！?/p>

（3）注意銀行對(duì)格式條款的解釋。銀行對(duì)不平等格式條款往往會(huì)有意含糊其辭。根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，如果對(duì)格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款方的解釋。也就是說，這種含糊其辭的解釋應(yīng)當(dāng)有利于消費(fèi)者。

不要到房屋中介那里去辦個(gè)人住房商業(yè)性貸款

根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，銀行貸款屬于特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，除了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和依法設(shè)立的典當(dāng)行以外，其他機(jī)構(gòu)包括房屋中介機(jī)構(gòu)一概不能辦理貸款業(yè)務(wù)。

學(xué)會(huì)仔細(xì)斟酌、通盤考慮

個(gè)人住房商業(yè)性貸款有許多講究，是否能做到精打細(xì)算，結(jié)果大不一樣。買房者需要考慮的問題主要有以下幾方面：

首付款比例的確定。根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定，不同地區(qū)的個(gè)人住房商業(yè)性貸款首付款比例各不相同。對(duì)于有能力支付較多首付款的買房者來說，首付款比例究竟是越低越好還是越高越好，不能一概而論。

如果買房者的資金投于其他投資渠道收益較高，當(dāng)然應(yīng)該選擇少付首付款；反之，就應(yīng)當(dāng)提高首付款比例。

還款期限的確定。個(gè)人住房商業(yè)性貸款的借款期限越長(zhǎng)，每個(gè)月的還款額就越少，這意味著每個(gè)月的還款壓力相對(duì)較小。但總體來看，總的還款額還是增加的。

還款期限的確定，既要考慮家庭未來的經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期，也要考慮借款人的年齡大小，同時(shí)還不得不考慮當(dāng)時(shí)以及將來的利率變動(dòng)趨勢(shì)。

一般來說，還款期限確定在15～20年之間為好。

住房商業(yè)性貸款條件

買房者在申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)，銀行會(huì)要求申請(qǐng)人填寫《住房貸款申請(qǐng)表》，并據(jù)此評(píng)定申請(qǐng)人的信用狀況，然后再根據(jù)評(píng)定結(jié)果作出是否準(zhǔn)予貸款的決定。

在這里，買房者有必要弄清銀行是如何來評(píng)定申請(qǐng)人信用標(biāo)準(zhǔn)的，以便做到胸中有數(shù)。

銀行量化個(gè)人信用的5類指標(biāo)

銀行量化申請(qǐng)人的個(gè)人信用，通常采用以下5類指標(biāo)：

（1）自然狀況類，包括年齡、戶籍、家庭結(jié)構(gòu)、學(xué)歷、職業(yè)、職務(wù)、工齡、住房狀況8類項(xiàng)目。

（2）清償能力類，包括家庭年收入、家庭凈收入、家庭金融資產(chǎn)、家庭其他資產(chǎn)4類項(xiàng)目。

（3）保障能力類，包括醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)、個(gè)人住房公積金4類項(xiàng)目。

（4）銀行信用類，包括銀行信用、銀行儲(chǔ)蓄、銀行存款、銀行貸款4類項(xiàng)目。

（5）減分項(xiàng)目類，包括不良信用記錄、調(diào)查核實(shí)狀況2類項(xiàng)目。

通過對(duì)以上5類指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，銀行基本上就能作出是否放貸的判斷。當(dāng)然，其中的各類指標(biāo)并不是平均用力的，尤其是家庭年收入、個(gè)人職務(wù)、銀行信用狀況等指標(biāo)在其中起舉足輕重的作用。

銀行特別看重的6個(gè)項(xiàng)目

在以上所有項(xiàng)目中，貸款條件審查時(shí)銀行特別看重的項(xiàng)目是：

（1）《住房貸款申請(qǐng)表》的真實(shí)性。表中的各項(xiàng)資料，銀行雖然不可能全部核實(shí)，但會(huì)按照一定比例（大約占20％）進(jìn)行核查。如果發(fā)現(xiàn)其中某項(xiàng)數(shù)據(jù)弄虛作假，就可能會(huì)對(duì)申請(qǐng)人的個(gè)人信用全盤否定。

（2）申請(qǐng)人職業(yè)。職業(yè)是銀行對(duì)個(gè)人狀況的一個(gè)了解窗口，對(duì)銀行是否放貸起關(guān)鍵作用。就目前而言，一般來說，公務(wù)員、教師、律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等職業(yè)的買房者貸款很容易，如果是失業(yè)人員一般就很難通過。

（3）申請(qǐng)人的個(gè)人年收入。這是銀行決定是否放貸的關(guān)鍵因素，銀行通常會(huì)要求申請(qǐng)人出具有效收入證明。銀行最認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)客戶，通常是年收入20萬元以上、凈收入10萬元以上、金融資產(chǎn)50萬元以上、其他資產(chǎn)50萬元以上的家庭。

（4）申請(qǐng)人的銀行信用。銀行認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)客戶是信用記錄良好，并且這種良好記錄保持在12個(gè)月以上；銀行儲(chǔ)蓄金額在貸款比例的30％以上；擁有銀行存款、銀行貸款記錄的申請(qǐng)人。

（5）申請(qǐng)人的還貸保障能力。這是銀行對(duì)個(gè)人住房商業(yè)性貸款申請(qǐng)人的一項(xiàng)特別考核，主要考查申請(qǐng)人是否擁有醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)。

（6）申請(qǐng)人是否有減分項(xiàng)目。這些減分項(xiàng)目對(duì)申請(qǐng)人能否得到銀行貸款關(guān)系很大，有時(shí)能起一票否決作用，如刑事犯罪記錄、由于拖欠貸款而被起訴記錄等。在銀行看來，這些人根本就沒有信用可言。更有許多減分項(xiàng)目申請(qǐng)人并不知曉，銀行只是告訴你沒通過，根本不做解釋。

住房商業(yè)性貸款手續(xù)

個(gè)人住房商業(yè)性貸款的審核流程，一般采用3級(jí)審批制：信貸員、信貸科長(zhǎng)、分管個(gè)人金融業(yè)務(wù)的副行長(zhǎng)；每一級(jí)審批的重點(diǎn)并不一樣，涉及擔(dān)保公司、評(píng)估公司、公證處、征信公司、保險(xiǎn)公司等各個(gè)環(huán)節(jié)。所以說，個(gè)人住房商業(yè)性貸款的審批過程本身就是一個(gè)非常煩瑣的科學(xué)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)助個(gè)人理財(cái)?shù)倪^程。

對(duì)于申請(qǐng)人來說，特別需要弄懂以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

購買商品房的個(gè)人住房商業(yè)性貸款手續(xù)

雖然每家銀行的貸款手續(xù)各有不同，但一般都包括以下幾個(gè)步驟：

（1）首先在貸款銀行指定的開發(fā)商那里選房，或者在開發(fā)商那里確定房源后，到開發(fā)商指定的貸款銀行辦理手續(xù)。

（2）填寫個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表，提供銀行所需要的一切資料。

（3）銀行審查條件合格后，在銀行存入一定比例的首期買房款。

（4）銀行調(diào)查核實(shí)貸款申請(qǐng)人的收入及房源情況，如果屬實(shí)，將上報(bào)上級(jí)機(jī)關(guān)。

（5）經(jīng)過上級(jí)機(jī)關(guān)批復(fù)后，銀行與申請(qǐng)人簽訂借款合同、抵押合同、保險(xiǎn)合同。

（6）辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記、房屋保險(xiǎn)及公證手續(xù)。

（7）辦理貸款入賬及轉(zhuǎn)存手續(xù)。

（8）到開發(fā)商那里辦理有關(guān)入戶手續(xù)。

購買二手房的個(gè)人住房商業(yè)性貸款手續(xù)

買房者購買二手房的貸款手續(xù)，與商品房有所不同，一般分為以下幾個(gè)步驟：

（1）找到產(chǎn)權(quán)明晰、符合政府規(guī)定可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的、自己滿意的二手房源。

（2）選擇一家銀行指定的、能夠辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)，并且在該機(jī)構(gòu)完成房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作、繳納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。

（3）申請(qǐng)人填寫借款申請(qǐng)表，同時(shí)向貸款銀行提交以下資料：

①身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學(xué)歷證明、婚姻狀況證明；

②經(jīng)濟(jì)收入證明，并可以有選擇地提供包括存款證明、有價(jià)證券在內(nèi)的其他財(cái)產(chǎn)證明；

③買賣雙方簽訂的買房協(xié)議書；

④同意以所買房屋作抵押的證明；

⑤有不低于買房?jī)r(jià)款30％的自有資金；

⑥貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

為了避免往返周折，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提醒售房者也要帶好以下資料：

①售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明；

②房屋共有權(quán)人同意出售的書面文件；

③所售房屋的房屋所有權(quán)有效證件及復(fù)印件；

④如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件；

⑤保證所售房屋符合上市出售條件的證明。

（4）去銀行指定的律師事務(wù)所填寫二手房按揭申請(qǐng)表，繳納所買房屋價(jià)值4‰的律師費(fèi)。

（5）申請(qǐng)人與貸款銀行簽訂借款合同。

（6）辦理抵押、保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。

（7）借款合同生效，資金劃入借款人指定賬戶。

關(guān)于房貸險(xiǎn)

在個(gè)人住房商業(yè)性貸款過程中，最遭人詬病的是房貸險(xiǎn)。

房貸險(xiǎn)的費(fèi)率為總房款的1‰～1.5‰，由買房者支付。它的主要問題在于：

（1）繳納方式不合理，辦理貸款時(shí)需要一次性支付，會(huì)即時(shí)增加貸款人的付款壓力；

（2）購買期房的買房者，在房屋交付使用前不享有物權(quán)，所以完全沒有必要辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)；

（3）保險(xiǎn)法規(guī)定固定資產(chǎn)不能重復(fù)投保，所以在房屋交付之前的保費(fèi)應(yīng)該退還給買房者；

（4）保險(xiǎn)標(biāo)的劃分不合理，買房者保險(xiǎn)的應(yīng)該是建筑物本身，而不應(yīng)當(dāng)是包括土地使用權(quán)、地段、朝向、樓層等因素在內(nèi)的全部房?jī)r(jià)。

雖然我國(guó)現(xiàn)有住房條例并沒有規(guī)定買房一定要到指定銀行辦理按揭，只要符合辦理按揭的條件，買房者就可以申請(qǐng)到個(gè)人住房商業(yè)性貸款。但由于其中涉及開發(fā)商和銀行的合作關(guān)系，最常見的情形是，開發(fā)商都要求申請(qǐng)人到指定銀行去辦理按揭貸款。而在辦理貸款之前，銀行就要求申請(qǐng)人先辦理房貸險(xiǎn)。

這就帶來了一個(gè)問題：買房者已經(jīng)把自己的住房全部抵押給銀行了，銀行還有什么不放心的呢?

令人窩火的是，雖然房貸險(xiǎn)存在著上述這樣那樣的問題，可是申請(qǐng)人卻還要賠笑臉，否則你就無法得到個(gè)人住房商業(yè)性貸款。

關(guān)于第二套房

為了降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，目前全國(guó)各地的個(gè)人住房商業(yè)性貸款，都對(duì)申請(qǐng)人購買幾套住房（一般為第三套住房或第四套住房）以及投資性房產(chǎn)亮出了紅燈。銀行作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，這樣做是無可厚非的。

現(xiàn)在的問題是，許多銀行要求申請(qǐng)人提供擁有兩套住房的證明，才能發(fā)放貸款，就有些不可思議了。

究其原因就在于，2004年末公布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第6條指出：“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！?/p>

這就是說，如果個(gè)人住房商業(yè)性貸款的申請(qǐng)人只有一套住房，即使他將來還不起銀行貸款，銀行也不能對(duì)他這套作為抵押物的住房進(jìn)行隨意處置，更不能拍賣、變賣、抵債。這樣的抵押物對(duì)于銀行來說，簡(jiǎn)直是聊勝于無。

受此影響，各銀行只好紛紛提高個(gè)人住房商業(yè)性貸款門檻，要求申請(qǐng)人提供擁有兩套住房的證明。

如果說，這種做法對(duì)已經(jīng)擁有一套住房、準(zhǔn)備改善住房條件的買房者來說還有現(xiàn)實(shí)意義的話，那么，它對(duì)第一次買房的申請(qǐng)人來說就很滑稽了——他連一套住宅也買不起，又怎么可能同時(shí)擁有兩套住宅呢?！

怎樣辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)

所謂轉(zhuǎn)按揭，是指在個(gè)人住宅商業(yè)性貸款的原借款人還沒有辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、沒有辦理房產(chǎn)證的情況下，由于出讓住房，需要由新借款人繼承他原來按揭貸款的償還，并相應(yīng)變更借款人姓名、扣款賬號(hào)的業(yè)務(wù)。

對(duì)于開發(fā)商來說，轉(zhuǎn)按揭實(shí)際上等于原來的買房者要先退掉所買的房子，然后再轉(zhuǎn)賣給一位新的買房者。所以，除非買賣雙方已經(jīng)私下協(xié)商好并且同時(shí)向開發(fā)商提出轉(zhuǎn)按揭要求，否則開發(fā)商是不可能助人為樂的，更不用說幫助尋找買主了。

轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通按揭貸款手續(xù)相比，不同之處主要在于，普通的按揭貸款，銀行是在房產(chǎn)辦完抵押之后才放貸給業(yè)主、以支付買方的買房款的；而在轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)中，由于業(yè)主的房屋本身處于按揭中，無法進(jìn)行二次抵押，需要先發(fā)放第二筆貸款用于還清業(yè)主的貸款，取得房產(chǎn)證，并且解除抵押，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶，所以這時(shí)候必須保證這個(gè)過程能夠順利繼續(xù)下去，否則，交易雙方就存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)按揭貸款的手續(xù)通常是：

（1）買房者首先要咨詢開發(fā)商是否愿意“幫忙”完成轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，如果開發(fā)商答應(yīng)了，那么辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)的第一道屏障就過去了；如果開發(fā)商不答應(yīng)，那么這種交易基本上要宣告流產(chǎn)。

（2）在銀行同意買房者按揭貸款的前提下，選擇與售房者按揭貸款銀行相同的銀行或不同的銀行辦理轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)。

（3）買房者向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭貸款，并且提交相關(guān)材料，包括擔(dān)保委托書。售房者需要向銀行、擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)簽署出售房屋承諾書。

（4）轉(zhuǎn)按揭貸款申請(qǐng)通過銀行審核后，買房者去自己申請(qǐng)貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，辦理還貸手續(xù)。

（5）還貸手續(xù)完成后，擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為售房者辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。

（6）注銷抵押登記事項(xiàng)完成后，交易雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

（7）擔(dān)保公司或房產(chǎn)公司代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在辦理完抵押登記、領(lǐng)到他項(xiàng)權(quán)利證書后，把房產(chǎn)證交給買房者。

需要提請(qǐng)注意的是，目前二手房轉(zhuǎn)按揭貸款的成功率很低，交易雙方有必要對(duì)其中的潛在風(fēng)險(xiǎn)和煩瑣過程有足夠的心理準(zhǔn)備。即使辦理過程順利，時(shí)間也至少要一個(gè)月以上。