第十二章　樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的政府和企業(yè)

本章通過對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中政府、企業(yè)的角色定位，職責(zé)分工等的分析，界定，提出政府扮演好維護者、引導(dǎo)者、培育者、提供者“四個角色”，企業(yè)應(yīng)扮演好市場主體、創(chuàng)新主體、要素集聚、社會責(zé)任履行等“四個角色”。

樓宇經(jīng)濟的發(fā)展歷程有力地證明，樓宇經(jīng)濟發(fā)展與地方政府、與政府部門、與企業(yè)自身等有著密切關(guān)系。協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、保護和促進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，地方政府、行業(yè)組織、企業(yè)等應(yīng)扮演好角色、履行好責(zé)任、協(xié)調(diào)好服務(wù)。

第一節(jié)　政府角色定位

對城市政府而言，“樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的政府角色”是一個重要命題。長期以來，專家學(xué)者、機構(gòu)都在關(guān)注、研究經(jīng)濟發(fā)展中的政府角色問題。亞當(dāng)·斯密在《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》中提到“政府要建立并維護某些公共機關(guān)和公共工程，便利商業(yè)交易”。世界銀行的一項研究表明，一個好的政府治理對降低經(jīng)濟運行成本、提高經(jīng)濟交易體效率具有重要意義。政府與企業(yè)之間的關(guān)系既是個理論問題，也是個實證問題。20年前中國的企業(yè)家呼吁“放權(quán)”，今天的企業(yè)家呼吁“維權(quán)”，這些表明我們需要重新思考政府與企業(yè)的關(guān)系，在此基礎(chǔ)之上構(gòu)建良好的政企互動模式。無論“放權(quán)”還是“維權(quán)”，從作為市場主體的企業(yè)角度看，都是為了使企業(yè)家獲得創(chuàng)新發(fā)展的環(huán)境，獲得更多的經(jīng)濟自由。而從政府角度看，則是政府尋找準(zhǔn)確角色定位的過程。

企業(yè)是市場經(jīng)濟的主體，主要為消費者提供商品和勞務(wù)，政府則是社會的“守夜人”，主要為企業(yè)和社會提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。全球化帶來的競爭環(huán)境以及對政府傳統(tǒng)權(quán)力運行的調(diào)整，促使政府轉(zhuǎn)變自身在經(jīng)濟活動中的角色，積極履行“經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù)”的職能，建設(shè)服務(wù)型政府。對企業(yè)的成長，政府既要“鋤草”，又要“施肥”，更要“松土”，當(dāng)好鋤草員、施肥員、松土員?？梢哉f，哪里政府辦事效率高、服務(wù)環(huán)境好、投資成本低，哪里就能吸引更多的企業(yè)家，哪里就會發(fā)展得快。因此，在樓宇經(jīng)濟發(fā)展中，政府要不斷深化自身改革，努力建立科學(xué)高效的政府管理體制、改善民生的社會管理體制、充滿活力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)體制，使企業(yè)與政府打交道的時間再短些，政府為社會提供的公共服務(wù)再多些，群眾對政府的滿意度再高些。

國內(nèi)外的經(jīng)驗和研究證明，政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中可以起到非常重要的作用。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的內(nèi)在要求和必然選擇，政府應(yīng)充分發(fā)揮其引導(dǎo)職能，做好企業(yè)競技的“裁判員”和公共服務(wù)的提供者。

一、公平環(huán)境的維護者角色

發(fā)展樓宇經(jīng)濟是地方政府的一項戰(zhàn)略選擇，政府做好服務(wù)和引導(dǎo)才能更好地發(fā)展樓宇經(jīng)濟。市場經(jīng)濟的趨利性決定了企業(yè)追求適合自身發(fā)展的環(huán)境。這就要求政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，大力引入和發(fā)展金融、會展、物流、法律、會計等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為本土企業(yè)發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供外圍支撐，為企業(yè)的發(fā)展提供便利。同時，協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)發(fā)展樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟、建設(shè)CBD的資源，統(tǒng)籌規(guī)劃而不形成惡性競爭，簡化辦事程序、提高工作效率，創(chuàng)造和維護公平的競爭環(huán)境，促進樓宇企業(yè)健康成長。

二、統(tǒng)籌規(guī)劃的引導(dǎo)者角色

根據(jù)區(qū)域特色制訂樓宇經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展定位及相應(yīng)政策，吸引國內(nèi)外的企業(yè)及其總部落戶。統(tǒng)一全市對外招商引資政策，制訂合理的企業(yè)總部跨區(qū)域流動收益分配機制，避免城區(qū)之間的惡性競爭，促進樓宇經(jīng)濟和區(qū)域發(fā)展的良性互動。為避免市區(qū)及城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟定位雷同、無序競爭，在發(fā)展樓宇經(jīng)濟的過程中，政府應(yīng)確立導(dǎo)向性的產(chǎn)業(yè)政策，進行合理布局，有效引導(dǎo)企業(yè)總部在樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的合理聚集和樓宇產(chǎn)業(yè)的升級。

三、生產(chǎn)要素的培育者角色

政府部門要引導(dǎo)企業(yè)重點解決發(fā)展資源、發(fā)展觀念及發(fā)展方向等問題。由過去著力于扶持某個企業(yè)、某個產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)向功能性的產(chǎn)業(yè)政策，變“送資金”為“送服務(wù)”、“送人才”。如職工職業(yè)培訓(xùn)、高級人才引進等，培育與樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的生產(chǎn)要素，如產(chǎn)業(yè)、土地、資本、空間、人才、文化、交通等。

四、綜合服務(wù)的提供者角色

不言而喻，樓宇經(jīng)濟的發(fā)展將為城市經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造一個前所未有的機遇，也能為企業(yè)家打造一個史無前例的未來，從而進一步促進區(qū)城新經(jīng)濟的活躍、發(fā)展和延伸。樓宇經(jīng)濟發(fā)展中，政府承擔(dān)著城市交通、供水、供氣、通訊、會展中心、因特網(wǎng)等有形基礎(chǔ)設(shè)施，以及社會治安、環(huán)保、文化、產(chǎn)權(quán)保護等無形基礎(chǔ)設(shè)施的提供任務(wù)。金融保險、咨詢、會計、法律服務(wù)、文化傳媒、設(shè)計廣告等產(chǎn)業(yè)的興起是成功發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要保障，辦公環(huán)境、人居環(huán)境及教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境條件，政府要協(xié)調(diào)好樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的各方面關(guān)系，包括招商引資、企業(yè)遷移中的利益分配問題等，充當(dāng)好樓宇經(jīng)濟綜合服務(wù)的提供者。

第二節(jié)　政府職能部門職責(zé)分工

發(fā)展樓宇經(jīng)濟是個涉及面廣、工作量大的系統(tǒng)工程，部門協(xié)調(diào)配合顯得尤為重要。在培育、協(xié)調(diào)、服務(wù)、管理樓宇經(jīng)濟過程中，要十分注重合理地處理好市、區(qū)政府、部門、街道(社區(qū))、業(yè)主、物業(yè)和企業(yè)間的關(guān)系，扮演好各自角色，履行好各自職能，形成發(fā)展合力。樓宇經(jīng)濟發(fā)展涉及到發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、旅游、科技、財政、稅務(wù)等10多個部門和機構(gòu)，相關(guān)部門如何各司其職，分工合作，對地方政府來說，也是一篇必須作好的大文章(見表12-2-1)。

表12-2-1　樓宇經(jīng)濟涉及部門工作職責(zé)分工

(續(xù)表)

(續(xù)表)

(續(xù)表)

第三節(jié)　企業(yè)的角色和職責(zé)

企業(yè)是城市發(fā)展中最具活力的因素，城市的繁榮，激發(fā)著企業(yè)的創(chuàng)造力和競爭力。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展是城市發(fā)展的重要組成部分，企業(yè)的作用不言而喻。樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的企業(yè)，主要包括房地產(chǎn)公司、樓層業(yè)主、樓宇物業(yè)、樓宇內(nèi)企業(yè)等。作為樓宇經(jīng)濟的前期開發(fā)主體與城市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的參與主體，企業(yè)在樓宇的規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、運營中都不同程度地參與。所以，樓宇經(jīng)濟發(fā)展得如何，主要取決于這些參與者的實踐。

一、企業(yè)角色

樓宇經(jīng)濟發(fā)展中，企業(yè)將扮演市場主體、創(chuàng)新主體、要素集聚、社會責(zé)任履行等四個角色。

(一)市場主體角色

樓宇經(jīng)濟開發(fā)的主導(dǎo)者是政府，但開發(fā)主體卻離不開企業(yè)的參與。企業(yè)作為樓宇經(jīng)濟的主要參與者，在其中起著非常重要的作用，承擔(dān)著最重要的角色。

(二)創(chuàng)新主體角色

樓宇經(jīng)濟的創(chuàng)新包括開發(fā)模式的創(chuàng)新、運營機制的創(chuàng)新、樓宇新技術(shù)的創(chuàng)新等多種創(chuàng)新，只有企業(yè)能夠承擔(dān)這一角色，才能在政府的主導(dǎo)下不斷提升樓宇經(jīng)濟發(fā)展的效率。

(三)要素集聚角色

樓宇經(jīng)濟發(fā)展中，企業(yè)擔(dān)當(dāng)著人才、資本、管理等要素的集聚者角色，大量的要素在企業(yè)內(nèi)集聚，進而在樓宇內(nèi)、外集聚，形成了樓宇經(jīng)濟的集聚效應(yīng)。

(四)社會責(zé)任履行者角色

企業(yè)與城市相互依賴，不可分割?？梢哉f，企業(yè)繁榮了城市，也會破壞城市。企業(yè)命運與城市、與整個社會的發(fā)展緊緊相連，雙方只有形成和諧、良性的互動關(guān)系，才能實現(xiàn)可持續(xù)的、長遠(yuǎn)的發(fā)展。因此，負(fù)責(zé)任的企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識到，企業(yè)社會責(zé)任不是負(fù)擔(dān)，而是發(fā)展機遇，企業(yè)對城市發(fā)展負(fù)責(zé)，也就是對自身發(fā)展和未來負(fù)責(zé)。

二、企業(yè)職責(zé)

有人將樓宇經(jīng)濟發(fā)展中所涉及的企業(yè)之間的關(guān)系形象地比喻為酒店中的“房東”、“服務(wù)生”和“房客”三者間的關(guān)系。

具體地說，在樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中，“房東”(房產(chǎn)公司、樓宇業(yè)主)、“服務(wù)生”(樓宇物業(yè))、“房客”(樓宇企業(yè))等利益主體將分別承擔(dān)以下職責(zé)和任務(wù)(見表12-3-1)。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)公司

1.開展調(diào)研，對樓宇的整體功能進行準(zhǔn)確定位;

2.委托有實力的策劃公司對樓宇進行整體策劃;

3.成立樓宇運營公司，對樓盤進行整體運作。

(二)樓宇業(yè)主

1.對樓宇實行招租，服從整個樓宇的功能定位;

2.尋找樓宇的市場商機，逐步完善樓宇功能;

3.委托有經(jīng)驗的運營公司對樓宇進行經(jīng)營，提升樓宇價值，提高自身收益。

(三)樓宇物業(yè)

1.引入人性化管理，豐富樓宇管理內(nèi)涵，增強樓宇企業(yè)的凝聚力;

2.做好樓宇企業(yè)服務(wù)內(nèi)容的對接，提高樓宇的功能配套水平;

3.協(xié)助樓宇業(yè)主，做好存量樓宇的盤活工作。

(四)樓宇內(nèi)企業(yè)

1.與樓內(nèi)企業(yè)共享管理資源、人才資源、配套服務(wù)等，以實現(xiàn)運營成本的最低化;

2.利用自己的客戶資源，將上下游企業(yè)引到樓宇中，形成樓宇產(chǎn)業(yè)鏈，真正做大做強樓宇經(jīng)濟。

表12-3-1　樓宇經(jīng)濟發(fā)展中各主體責(zé)任分工